Cos’è lo “stato legittimo” dell’immobile

Lo stato legittimo è la condizione urbanistica ed edilizia regolare di un edificio o di una sua parte.
In altre parole, indica come l’immobile risulta legittimamente costruito o modificato, in base ai titoli abilitativi edilizi (CILA, SCIA, Permesso di Costruire, ecc.) rilasciati o presentati nel tempo.

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Riferimento normativo

Art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001
“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrato dagli eventuali titoli successivi che ne hanno autorizzato interventi parziali.”
 

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Cosa significa in pratica​

Fino al 2024, per dimostrare lo stato legittimo era necessario risalire a tutti i titoli edilizi che avevano interessato l’immobile nel corso del tempo (dal progetto originario in poi). 

Questo creava molte difficoltà pratiche, soprattutto per edifici vecchi o privi di documentazione completa. 

Con il c.d. "Decreto Salva Casa" [Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modifiche in Legge 24 luglio 2024, n. 105], invece:

• è sufficiente l’ultimo titolo abilitativo legittimo o sanante, cioè il permesso, SCIA o CILA che ha disciplinato l’immobile nella sua configurazione attuale

• non serve più ricostruire tutta la “catena storica” dei titoli edilizi

• se esiste un titolo in sanatoria (es. art. 36 o 36-bis), esso sana e definisce lo stato legittimo.

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In quali casi serve ​​

Lo stato legittimo è fondamentale in molte situazioni:

• per compravendite immobiliari (dichiarazione di conformità urbanistica)

• per richiedere bonus edilizi o superbonus

• per ottenere agibilità

• per presentare nuove pratiche edilizie (CILA, SCIA, PdC)

• per sanatorie o regolarizzazioni

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Fonti che attestano lo stato legittimo
La legittimità di un immobile può essere dimostrata tramite:
    1. Titolo abilitativo edilizio originario (permesso, licenza, concessione, ecc.)
    2. Titoli successivi (CILA, SCIA, PdC) che ne hanno modificato parte o tutto
    3. Titoli in sanatoria (art. 36 o 36-bis)
    4. Tolleranze costruttive (art. 34-bis)
    5. Documentazione catastale e comunale come supporto (non prova esclusiva)

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In sintesi
Lo stato legittimo è la “fotografia legale” dell’immobile, cioè come è riconosciuto dal Comune.
Si basa sull’ultimo titolo edilizio valido o sanante, non su tutta la storia dell’edificio.
È il punto di partenza per ogni nuova pratica edilizia, compravendita o sanatoria.
Il Decreto Salva Casa 2024 ne ha reso l’accertamento più semplice e chiaro, favorendo la regolarizzazione del patrimonio immobiliare.

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